O zákonu proti praní špinavých peněz a podpoře terorismu, tzv. AML (anti-money laundering) zákonu (tj. zákona č. 253/2008 Sb.) už jste asi slyšeli. Není z mnoha důvodů oblíbený, postupně se zpřísňuje, ale má své opodstatnění a hlavně ho musíme v realitní praxi respektovat. Při jeho porušení totiž hrozí vysoké pokuty ve výši desítek miliónů Kč. Nad dodržováním zákona bdí Finanční analytický úřad. Tomu by měl makléř nahlásit podezření z tzv. “praní špinavých peněz”.
Koho se vlastně týká? Všech, kteří jsou vyjmenovaní v ustanovení § 2, zákona proti praní špinavých peněz – jedná se o tzv. povinné osoby. Může se jednat jak o fyzické, tak i právnické osoby, které mají jako součást svého podnikání mimo jiné i obchodování s nemovitostmi. Kromě realitních makléřů se týká i advokátů a bank poskytujících úvěry. Při obchodní transakci (obvykle prodeji nemovitosti, ale i nájmů a pachtů od 10 000 Euro měsíčně) má každá povinná osoba povinnost identifikovat a kontrolovat všechny smluvní strany a to nezávisle a s použitím vlastních formulářů.
Limity jdou stranou, pokud makléř zjistí, že se jedná o podezřelý obchod. Jsou to transakce, které vyvolávají podezření, že se děje něco nekalého, např. nechce nebo nedokáže prokázat původ svých peněz nebo výnos z jeho podnikatelské činnosti neodpovídá výši transakce. Makléř také ověřuje, zda klient je či není politicky exponovaná osoba (PEP) či osoba, proti níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce. Pokud je klient na sankčním seznamu, nesmíme obchod zrealizovat.
Identifikace klienta je nezbytný základ. V jejím rámci zprostředkovatel z průkazu totožnosti zjistí, ověří a následně zaznamená identifikační údaje klienta. Následně zkontroluje sankční seznamy. Při kontrole je třeba jít již více do hloubky a zjišťovat původ peněz. Podstatou kontroly je zjistit, zda transakce nepředstavuje podezřelý obchod, kterým se klient pokouší vyprat špinavé peníze, eventuálně získat prostředky pro financování terorismu. Při kontrole musí makléři mj. zjistit skutečného majitele klienta, pokud je klient svěřenským fondem nebo právnickou osobou, přezkoumat zdroj finančních prostředků nebo zjistit původ majetku, pokud jde o politicky exponovanou osobu.
Povinnost provést kontrolu platí pro na případy, kdy:
- jde o podezřelý obchod
- se jedná o obchod v hotovosti s min. hodnotou 10.000 EUR
- se jedná o obchod s hodnotou min. 15.000 EUR
- klient je politicky exponovanou osobou
- klient je usazený v zemi, která je považována za vysoce rizikovou.
Při identifikaci bude makléř vyžadovat průkaz totožnosti (obvykle občanský průkaz nebo cestovní pas či řidičský průkaz), kterým je doklad vydaný českým nebo zahraničním orgánem veřejné správy, který obsahuje jméno, příjmení, datum narození a fotografii nebo jiný údaj, který umožňuje klienta ztotožnit. Makléř buď opíše všechny údaje z předloženého průkazu totožnosti nebo si pořídí kopii průkazu. Z praktického hlediska je snazší a rychlejší pořídit si kopii průkazu. Podle novely AML zákona účinné od 1. 1. 2021 je oprávněn kopii průkazu pořídit i bez výslovného souhlasu klienta. Zaznamenané identifikační údaje, kopie dokladů, jakož i další záznamy a dokumenty související s identifikací musí makléři dle § 16 AML zákona uchovávat po dobu 10 let. Identifikaci je nutné provést osobně, kdy musíme ověřit shodu fotografie na průkazu s reálnou podobou identifikované osoby. Vyplývá to z dikce zákona i z logiky věci, kdy musíme ověřit shodu fotografie na průkazu s reálnou podobou identifikované osoby. Obdobně je nutné postupovat i v případech, kdy je klient zastoupen – ať už na základě plné moci nebo třeba opatrovníkem; tehdy ověřujeme průkaz takového zástupce, který však musí současně předložit kopii průkazu zastoupeného klienta, jakož i dokument, na základě kterého je k zastoupení oprávněný – tím může být plná moc, usnesení o opatrovnictví apod. AML zákon však ukotvuje také institut tzv. zprostředkované identifikace. Ta spočívá v tom, že identifikaci provede pracovník Czechpointu či notář, kteří o identifikaci osoby vystaví za poplatek veřejnou listinu.
Zákon AML se týká jak kupujících, tak i prodávajících. U těch se kromě identifikace zjišťuje tzv. nabývací titul nemovitosti (nejčastěji kupní smlouva nebo dědická/darovací smlouva). U kupujících se ověřuje původ jejich finančních prostředků, např. úvěrová smlouva (hypotéka od banky), daňová přiznání za poslední roky, darovací smlouva, u zaměstnanců pracovní smlouva s platovým výměrem apod. Nestačí jen předložit výpis z účtu nebo čestné prohlášení. Pokud kupující není schopen nebo ochoten prokázat zdroj svých příjmů, jsme ze zákona povinni odmítnout uzavření obchodu.
V jakém okamžiku bychom měli klienty identifikovat? V případě prodávajícího nebo pronajímatele před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, a v případě kupujícího nebo nájemce před uzavřením rezervační smlouvy. Nejpozději však před podpisem smlouvy, jejíž uzavření zprostředkováváte – ať už jde o smlouvu kupní, nájemní, pachtovní nebo o převod družstevního podílu.
Předem se všem klientům omlouvám za „vtíravou zvědavost“, ale úkony spojené s agendou AML nám nařizuje zákon…